¿Quién teme al precio feroz? El mercado inmobiliario

La crisis que todavía vive España ha tenido un potente efecto negativo sobre todos los sectores económicos. Sin embargo, el más gravemente perjudicado ha sido, sin duda, el sector inmobiliario. No en vano, el origen de la crisis se encuentra en este mercado y su estrecha relación con el campo de las finanzas. En el presente artículo, se analizará la evolución de los precios de compraventa y de alquiler de viviendas desde los tiempos previos al estallido de la burbuja inmobiliaria, en 2008. Asimismo, se efectuarán comparaciones entre las distintas regiones de España, cuyos mercados inmobiliarios se han visto afectados de manera muy asimétrica.

Según los datos ofrecidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE), entre 2008 y 2013, los precios de compraventa de viviendas en toda España experimentaron una devastadora caída, dividida en varias fases: en 2008, el descenso fue de reducida magnitud (-1,5%), pero muy relevante, pues marcaba el punto de inflexión respecto a la desbocada subida de precios en el periodo previo (el año anterior se registró un ascenso del 9,8%). En 2009, este cambio de tendencia se tornó en espiral descendente que dejó una gran caída del 6,7%. 2010 fue el año de la moderación en la caída del mercado inmobiliario, previa a la prolongada segunda fase de descenso de 2011-2013, cuando se alcanzaron variaciones interanuales incluso superiores a los dos dígitos negativos. Finalmente, 2014 parece iniciar una tímida tendencia de recuperación, paralela a la de la economía española en su conjunto. Es posible observar gráficamente esta evolución las tasas de variación de los precios de la vivienda entre 2008 y 2016:

Gráfica elaborada ad hoc en el Centro de Documentación Estadística

Como se puede apreciar en la imagen superior, el mercado inmobiliario no sólo ha pasado una década sometido a una fuerte inestabilidad, sino que se ha comportado de manera sustancialmente diferente en las distintas regiones de España. Así, Aragón y Navarra muestran los mayores descensos de precios durante los años de caída del sector, y, además, permanecen indiferentes a la actual recuperación, lo que las convierte en las dos comunidades autónomas con una mayor brecha de precios entre los actuales y los previos a la crisis.

En el lado opuesto se sitúan Extremadura y Andalucía, las dos regiones económicamente más débiles de España, frente al dinamismo de las dos antes mencionadas, que, sin embargo, han registrado una incidencia mucho menor de la crisis sobre el valor de sus activos inmobiliarios. El gráfico permite observar que la crisis inmobiliaria en estas dos regiones ha sido más moderada, con descensos en varios puntos inferiores a la media nacional; y más corta, pues, en sus comienzos, tardó más en hacerse notar (en 2008, mientras España vivía el “principio del fin” de su boom inmobiliario, estas dos comunidades aún registraban suaves ascensos de precios) y ya puede considerarse concluida, con un visible rebote en las últimas fechas.

Por otro lado, el mercado del alquiler de viviendas, la gran alternativa a la residencia en propiedad, ha experimentado su propia evolución, que poco o ningún paralelismo ha guardado con el mercado de compraventa. Durante un prolongado periodo, mientras el mercado de compraventa se sumía en un ciclo deflacionista inédito, el del alquiler mostró un vigoroso ascenso de precios, que se fue moderando progresivamente hasta que, a partir de 2013, los alquileres dejaron de crecer e incluso retrocedieron, aunque muy lentamente, sin llegar, en ningún caso, a darse un “estallido de burbuja especulativa”, con descensos, de media, de un exiguo 0,7% en 2014, el año más deflacionista, tras el cual las tasas de variación de precios del alquiler se han aproximado a cero, lo cual indica una gran estabilidad del mercado.

Gráfica elaborada ad hoc en el Centro de Documentación Estadística

El gráfico que ilustra la evolución en el tiempo del coste de los alquileres en España y en las comunidades autónomas con variaciones extremas (las más altas y las más bajas), transmite también la apreciación de una diferencia adicional con respecto al mercado de compraventa.

Para el conjunto del periodo 2007-2016, las comunidades autónomas que han acumulado una mayor subida en el precio de sus alquileres de vivienda han sido Cataluña y Cantabria, mientras que Murcia ha experimentado uno de los menores encarecimientos, junto con Navarra, que incluso ha registrado una pequeña bajada de alquileres, a pesar de que, hacia 2007, partía de datos de ascensos incluso superiores a los de Cantabria, una de las que más ha crecido. Sin embargo, lo que marca la diferencia con respecto a las transacciones de vivienda en propiedad es que estos desequilibrios regionales se han reducido continuamente a lo largo del periodo estudiado, de tal manera que, actualmente, todas las regiones experimentan variaciones similares entre sí.

La conclusión que se puede extraer es que el sector inmobiliario de compraventa ha sufrido una grave caída de precios con distintas fases de intensidad, de la que, actualmente, se está saliendo a bajo ritmo y con grandes desigualdades regionales, en contraposición a un mercado del alquiler que, tras permanecer prácticamente inmune a la crisis, ha dejado atrás el periodo expansivo para marcar una tendencia a la estabilidad en los últimos años, a la vez que las diferencias entre las distintas regiones se reducían al mínimo, logrando todas tasas de variación razonablemente equitativas.

NOTA: Todos los datos estadísticos empleados en este artículo se han obtenido de la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE), disponible en la lista de bases de datos de la biblioteca de la UAM